Detektivní práce v ostravském Přívoze
Zatímco v některých případech jsou veškeré informace o nemovitosti k dispozici „jako na zlatém podnose“, jindy je získání potřebných podkladů doslova detektivní prací. Tak tomu bylo i v rámci projektu menšího bytového domu na ulici Elišky Krásnohorské v Přívoze.
Nemovitost jako taková byla v dobrém technickém stavu po poměrně zdařilé rekonstrukci. Jako je u našich investičních projektů obvyklé, i u tohoto domu existoval právní problém, který bránil hladkému prodeji na klasickém realitním trhu. Ačkoliv fakticky šlo o nemovitost o 4 bytech, v registru územní identifikace byly zaznamenány pouze 2 bytové jednotky. Z důvodu těchto nesrovnalostí nebylo možné dům prohlášením vlastníka jednoduše rozdělit na samostatné jednotky.
„Na úřadech nám bylo řečeno, že k domu nemají žádnou projektovou dokumentaci, což věc značně komplikovalo. Zapátrali jsme však v archivech a po usilovném hledání našli bezmála sto let staré podklady k domu hovořící o tom, že původně šlo skutečně o stavbu disponující čtyřmi jednotkami. Zápis v místním registru tak byl zjevně chybný a v rozporu s realitou. S tímto jsme operovali při práci s úřady, což následně usnadnilo celý proces,“ říká k případu Filip Lahoda, partner skupiny Altereo.
Byla zajištěna pasportizace nemovitosti (vypracování zjednodušené stavební dokumentace), která byla následně využita při žádosti o opravu zápisu v registru územní identifikace. V dalším kroku bylo prostřednictvím prohlášení vlastníka přistoupeno k rozdělení domu na 4 samostatné bytové jednotky, půdní prostor a sklepy. Díky tomu se odemknul potenciál dalšího rozvoje, na kterém se v současné době intenzivně pracuje.
„Aktuálně probíhá rekonstrukce společných prostor, každý z bytů bude mít například vlastní sklepní kóji, což nájemci rozhodně ocení. Zároveň dokončujeme přípravu podkladů pro stavební povolení na půdní vestavbu, která umožní využít doposud ladem ležící podkrovní prostory. Sousední dům má v rámci půdy bytovou vestavbu již hotovou, tudíž s povolením by neměl být žádný problém. Souběžně dochází k obsazování bytů nájemci, neboť v době koupě byla nemovitost nepronajatá,“ popisuje současný stav Michal Renta, projektový manažer skupiny.
Co se ekonomiky týče, dům se podařilo koupit vzhledem k popisovaným problémům za částku přibližně 5,8 milionu korun. Náklady na stavební úpravy a uvedení do právně odpovídajícího stavu pak dosáhnou nižších stovek tisíc korun. Již od samotné akvizice domu se pracovalo na nalezení vhodných kupujících, díky čemuž jsou již všechny prostory pod rezervačními smlouvami a brzy dojde k samotnému prodeji za celkovou částku bezmála 9,7 milionu korun. Výnos z transakce trvající necelý rok tak bude mimořádně zajímavý. O poptávku ze strany kupujících nebyla nouze, neboť nájemní výnosy v Ostravě jsou v porovnání s ostatními velkými městy v ČR investičně velmi atraktivní. „Opět se tak projevily naše dlouholeté zkušenosti, kdy jsme dokázali na úřadech prosadit záměr i v situaci, která by byla pro většinu realitních hráčů neřešitelná. Naše práce spočívala zejména v tom, že jsme z domu udělali klasickou příležitost pro konzervativní realitní investory. Současně jsme vytvořili potenciál na rozšíření domu o půdní vestavbu, což zvýšilo hodnotu celé nemovitosti,“ dodává k případu menšího ostravského „činžáku“ Filip Lahoda.
